Thị trường địa ốc của Canada đang nóng hơn bất kỳ nơi nào khác trên thế giới.

Nhưng dù có lo ngại về những cuộc đua trả giá mua nhà phi lý và những lo sợ bong bóng địa ốc sẽ vỡ, yếu tố cơ bản dẫn đến tình trạng này là sự mất cân bằng ngày càng trầm trọng giữa cung và cầu: Người mua muốn có những ngôi nhà rộng lớn nhưng ngày càng không thể có được vì không có đủ chỗ tại và xung quanh các thành phố lớn nơi tập trung công ăn việc làm.

Quốc gia rộng thứ nhì thế giới tính theo diện tích đất coi như đang cạn kiệt không gian, và điều đó sắp khiến Canada tỉnh ngộ. Ước mơ có ngôi nhà đơn lập (detached) và một mảnh đất, điều mà biết bao thế hệ người dân Canada đã coi là điều hiển nhiên và tiếp tục hấp dẫn di dân mới, có thể sẽ sớm trở nên viển vông ở những nơi mà người ta muốn sinh sống. Điều đó có thể buộc phải mở rộng ý niệm về gia cư để bao gồm căn hộ condo và ở nhà thuê, có thể biến đổi hành vi của tầng lớp trung lưu trong mọi khía cạnh từ nuôi dạy con cái tới dành dụm để dưỡng già lúc về hưu.
“Cạn kiệt đất đai ở Canada là một hiện tượng tương đối gần đây so với Châu Âu, Nhật, hoặc các vùng khác trên thế giới,” Robert Hogue, chuyên gia kinh tế tại ngân hàng Royal Bank of Canada, nhận xét. “Tôi nghĩ rằng đối với các thế hệ tương lai, quyền sở hữu nhà sẽ giống như ở châu Âu chẳng hạn, hơn rất nhiều so với hiện nay.”

Ở Canada, xưa nay mua nhà đã được coi là con đường chắc chắn nhất để bảo đảm tài chính của tầng lớp trung lưu. Người Canada trung bình cư ngụ trong một ngôi nhà thuộc hàng rộng lớn nhất thế giới và có tỷ lệ sở hữu nhà cao hơn ở Anh, hoặc Pháp, hoặc thậm chí là Mỹ. Đại dịch đã khiến sân sau và không gian thêm càng được coi trọng hơn.

Gần 60% số nhà bán trong năm ngoái tại 18 cộng đồng ở và xung quanh Toronto, Montreal, Vancouver và Ottawa là những ngôi nhà đơn lập (detached) dành cho một hộ gia đình, theo dữ liệu do tổng hợp Bloomberg News từ các hội đồng địa ốc địa phương. Chỉ khoảng một phần tư số nhà bán ở những nơi này là căn hộ.

Nhưng khi ta xét tới những loại nhà đã được xây dựng ở những thành phố này và các cộng đồng dân cư lân cận ‘để tối về ngả lưng’ trong thập niên qua, các tỷ lệ hoàn toàn đảo ngược: 60% nguồn cung nhà ở mới là căn hộ và chỉ 25% nhà đơn lập, theo dữ liệu của chính phủ do Bloomberg tổng hợp. Sự chênh lệch đó đã khiến những người thiết tha mua cho được nhà lao vào đấu giá để tranh giành nguồn cung nhà một hộ gia đình ngày càng ít đi. Vào năm 2020, giá nhà trung bình của Canada đã tăng gần 15%, chỉ thua có mỗi Luxemburg, theo dữ liệu từ Quỹ dự trữ liên bang Hoa Kỳ ở Dallas.
Tuy nhiên, các hãng xây dựng và kinh doanh bất động sản không phản ứng. Mặc dù số lượng nhà mới được khởi công đạt mức cao kỷ lục ở các đô thị lớn của Canada vào tháng 3, tỷ lệ nhà đơn lập (detached) dành cho một hộ gia đình lại giảm xuống tới 19% từ 24% của năm trước, theo dữ liệu của chính phủ. Tuy tỷ lệ này cải thiện trong tháng 4, số lượng nhà mới khởi công xây dựng đã giảm tổng thể trong tháng đó.

“Nếu có thì vấn đề nằm ở chỗ cơ cấu thành phần của nguồn cung [nhà] mới,” Robert Kavcic, chuyên gia kinh tế của ngân hàng Bank of Montreal, nhận định. “Chúng ta không còn xây nhà đơn lập nữa. Và xét từ góc độ nhân khẩu học, đó chính là cái thị trường đang có nhu cầu. Do vậy, chúng ta bị kẹt trong tình trạng cầu vượt cung này.”

Chung quy cũng là do đất. Tuy Canada có tổng diện tích khoảng 10 triệu cây số vuông (3.9 triệu dặm vuông), gấp khoảng 40 lần diện tích Vương quốc Anh, phần lớn người dân Canada sinh sống tập trung ở một số thành phố lớn không xa biên giới với Mỹ. Đó là nơi có công ăn việc làm. Và tuy thời đại làm việc tại nhà đã mở rộng bán kính vùng cư trú đó cho một số người, biến các cộng đồng nông thôn yên tĩnh và các điểm nghỉ ngơi cuối tuần thành các thị trường địa ốc nóng nhất quốc gia, khả năng có thể quay lại làm việc ở văn phòng dù chỉ vài ngày trong tuần đã khiến người lao động không dám dời tới sinh sống ở nơi quá xa.
Các yếu tố đặc thù của mỗi thành phố càng hạn chế việc sử dụng đất. Vancouver lọt giữa Thái Bình Dương và các dãy núi; các quy định của tỉnh bang cấm việc phát triển đô thị tràn lan [ra ngoại ô] đã biến Toronto và Ottawa thành những ‘hòn đảo’ về phát triển bất động sản; còn Montreal thực sự là một hòn đảo.

Nếu chúng ta xét tới những người mua nhà lần đầu, một cặp vợ chồng trẻ mới bắt đầu cuộc sống gia đình, thì sẽ thực tế hơn nhiều nếu họ coi căn hộ condo là căn nhà khởi đầu xét từ góc độ khả năng chi trả,” chuyên gia kinh tế Hogue của RBC nói. “Đây là chuyện thường tình ở các thành phố lớn trên toàn cầu. Tôi thật sự không nghĩ ra được thành phố lớn nào trên toàn cầu có nhà đơn lập gần trung tâm đô thị có giá cả dễ mua.”

Canada cũng sẽ cần nhiều căn hộ hơn, đặc biệt là khi Thủ tướng Justin Trudeau có động thái tăng số di dân lên tới mức cao kỷ lục xưa nay để bù đắp cho thời gian tạm lắng của đại dịch. Canada đang thiếu nhà ở nói chung, với số căn nhà trên 1000 dân ở mức thấp nhất trong các quốc gia G7, theo một báo cáo gần đây của ngân hàng Bank of Nova Scotia.

Áp lực đó có nghĩa là tình hình sụt giảm ở các thị trường căn hộ condo và cho thuê ở đô thị trong năm ngoái được dự báo ​​sẽ chỉ tồn tại trong thời gian ngắn. Thay vì tình trạng thiếu đất đai, rào cản chính đối với việc xây dựng thêm nhiều căn hộ ở các thành phố Canada là các quy định quy hoạch sử dụng đất (zoning) của địa phương.

Nhưng ngay cả khi căn hộ được xây dựng nhiều hơn, người Canada sẽ phải làm quen với việc sống trong căn hộ. Giulia Zaccagnini, một chuyên viên mát-xa 42 tuổi, xưa nay đã luôn sống ở căn hộ, từ thời thơ ấu ở ngoại ô Paris, Pháp, cho tới thời gian ở Montreal sau khi nhập cư ở Canada. Nhưng khi đại dịch khiến công việc từ xa trở nên khả thi, hai vợ chồng cô đã mua một ngôi nhà đơn lập ở một thị trấn cách thành phố khoảng một giờ đồng hồ để nuôi ba đứa con của họ.

Tuy nhiên, với dự báo giá nhà sẽ tiếp tục tăng, người dân Canada trong tương lai có thể có trải nghiệm giống như những ký ức của Zaccagnini về Paris.

“Tôi lúc đó chẳng biết ai cư ngụ ở một ngôi nhà [đơn lập],” Cô kể. “Tôi nghĩ nhà kiểu đó chỉ dành cho những người thực sự giàu có.”

canadainfo.net