400 thị trường nhà ở lớn nhất của Mỹ sẽ đi về đâu vào năm 2023?
Trên toàn nước Mỹ, giá nhà ở đã tăng 124 tháng liên tiếp, từ tháng 2-2012 đến tháng 6-2022. Nhưng hiện tình thế đang đảo ngược: đến tháng 9, Chỉ số giá nhà quốc gia Case-Shiller (được điều chỉnh theo mùa) đã có 3 tháng giảm liên tiếp.
Mặc dù tình trạng giảm phát trong thị trường nhà ở Mỹ đã khá rõ ràng, nhưng những người trong ngành kinh doanh địa ốc vẫn chia rẽ quan điểm về việc điều chỉnh giá nhà: Chúng sẽ diễn ra như thế nào vào năm 2023? Lý do? Cung và cầu?
Về nhu cầu nhà ở, vẫn đang sụt giảm với các đơn xin mua nhà thế chấp (giảm 38% so với năm 2021). Hiện tình trạng này ở dưới mức thấp nhất trong cuộc khủng hoảng nhà ở những năm 2000.
Đến tháng 9-2022, chỉ số giá nhà quốc gia của Mỹ đã có 3 tháng giảm liên tiếp – Ảnh: NEW YORK POST
Về nguồn cung nhà ở, vẫn còn khá khan hiếm trên toàn quốc. Mặc dù lãi suất thế chấp tăng vọt tương ứng với sự sụt giảm lớn về nhu cầu, nhưng điều đó không khiến người bán vội vã thoát hàng ra.
Trên thực tế, danh sách mua nhà trên trang Realtor.com giảm 17,25% so với cùng kỳ năm 2021. Nhiều người mua đã hoãn việc chuyển đổi nhà, vì họ không muốn từ bỏ tỉ lệ thế chấp thấp – cố định 2% hoặc 3% – mà họ đang hưởng cho ngôi nhà hiện tại của mình.
Một trong những dấu hiệu tốt nhất có thể đánh giá việc chuyển động của thị trường, đó là xem xét hàng tồn kho tại 400 thị trường lớn nhất của Mỹ và tốc độ thay đổi của nó.
Ngay sau khi lãi suất thế chấp tăng đột biến vào mùa xuân này, thị trường nhà đất quá nóng của Mỹ hạ nhiệt. Điều này đã tạo điều kiện cho hàng tồn kho tăng lên.
Theo trang Realtor.com, mức nhà tồn kho quốc gia tăng 46,8% so với năm 2021.
Các thành phố như Austin và Phoenix đã chứng kiến mức tồn kho tương ứng của họ tăng vọt 160,7% và 176%. Trong khi đó, các thị trường như Chicago và New York City về cơ bản không thay đổi.
Hàng tồn kho đột ngột tăng đột biến thường đánh dấu một thị trường nhà ở đã chuyển sang sự điều chỉnh toàn diện. Tại hai thành phố Austin của bang Texas và Phoenix của bang Arizona, nơi giá nhà đã giảm 10,4% và 8,1% so với mức đỉnh tương ứng vào năm 2022.
Hướng tới năm 2023, Công ty nghiên cứu John Burns Real Estate Consulting dự đoán hàng tồn kho sẽ tăng thêm vào mùa xuân tới.
Xét về giá nhà trên toàn quốc, công ty nghiên cứu dự kiến mức giảm từ 20 – 22%, nếu khả năng chi trả vẫn bị cản trở bởi lãi suất thế chấp 6% vào năm 2023.
Trong số 400 thị trường nhà ở lớn nhất của nước Mỹ, 36 thị trường đã trở lại mức tồn kho nhà ở trước đại dịch. Và 364 thị trường tuy gia tăng mức tồn kho nhà nhưng tỉ lệ vẫn còn thấp hơn trước đại dịch.
Các nhà nghiên cứu của Tập đoàn Morgan Stanley lại cho rằng hàng tồn kho khan hiếm không có nghĩa sẽ ngăn chặn được sự sụt giảm giá nhà. Mức hàng tồn kho khan hiếm chỉ ngăn chặn sự sụp đổ thị trường địa ốc kiểu năm 2008 và ngăn giá nhà giảm quá lớn.
